最近有關(guān)樓市的話題有點熱鬧，先是“第二套房”的界定眾說紛紜，后有物業(yè)稅明年將進入“實轉(zhuǎn)”的說法，還有一則消息則透露證監(jiān)會發(fā)審委暫停了內(nèi)地企業(yè)A股IPO的申請受理和審批工作。
三個話題都與樓市今后的走向有密切的關(guān)系。“第二套房”的界定標(biāo)準(zhǔn)會影響房貸新政策抑制需求的效果，關(guān)乎市場供求關(guān)系；物業(yè)稅如果施行，將直接增加房產(chǎn)的持有成本，也會影響一部分的需求；A股IPO則是開發(fā)商的一條重要融資渠道，此路一堵，開發(fā)資金的來源就會大打折扣，拿起地來或許就不至于那么財大氣粗。
但這三個話題都遭到有關(guān)部門的否認，“第二套房”的界定標(biāo)準(zhǔn)遲遲沒有“一刀切”的細則，施行物業(yè)稅目前也沒有時間表，尤其是內(nèi)地開發(fā)企業(yè)的A股上市，據(jù)說也從未停止過。
消息的真假必須經(jīng)過有關(guān)部門的核實，不能胡亂傳播，但消息本身卻往往折射出市場各方對樓市新情況新問題的一些反應(yīng)和意見。比如，房地產(chǎn)上市企業(yè)在各地高價拿地助推房價引起不少市場人士的擔(dān)憂，停止內(nèi)地開發(fā)企業(yè)A股上市的傳言從某種角度反應(yīng)出這種擔(dān)憂的心境。
從去年到今年，各地尤其是在大城市中成功拿地的開發(fā)商多是上市企業(yè)，頻頻刷新當(dāng)?shù)貥前鍍r的也是這些上市企業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示，截至8月中旬，近3個月以來7家上市房企已經(jīng)在15個城市投入超過300億元，儲地超過1000萬平方米。
銀行信貸全面收緊之后，資本市場成為房地產(chǎn)企業(yè)一條重要的融資渠道。2003年房地產(chǎn)市場進入新一輪上升期后，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇在香港上市，北辰實業(yè)、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)和上海復(fù)地等近年來在內(nèi)地頗有建樹的企業(yè)，都早早地完成了H股的發(fā)行。2006年，隨著保利地產(chǎn)、北辰實業(yè)相繼在A股完成IPO，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市的腳步逐漸快起來。
有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)披露的信息也印證了他們在資本市場的作為，某某企業(yè)用多少億元獲得某個地塊，某某企業(yè)在增發(fā)股票后獲得多少億元的開發(fā)資金，成為衡量一個開發(fā)商擴張速度的主要指標(biāo)。拿地刺激了地產(chǎn)股的上漲，為開發(fā)商在股市融資創(chuàng)造了便利條件；開發(fā)商獲得資金后，又為拿地增加了實力，進一步抬升股價。如此，房地產(chǎn)開發(fā)最要緊的兩個要素———資金和土地在股市與樓市之間形成循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)上市公司今年以來通過公開增發(fā)、定向增發(fā)和配股等方式融資金額合計達1149.45億元，而碧桂園在香港上市更是創(chuàng)造了融資148億港元的“神話”。怪不得筆者采訪中，一些原本低調(diào)主要靠自有資金運作的房地產(chǎn)企業(yè)也流露出想上市的愿望，因為只有上市才能獲得巨額資金，企業(yè)才能在激烈的土地戰(zhàn)中得以生存。
一手融資，一手拿地的發(fā)展方式引起人們的諸多擔(dān)心。最直觀的不利影響是地價抬升過快助漲房價，有些地方甚至超過了房價，直接導(dǎo)致該地區(qū)房價“三級跳”；隱秘的不利影響是，房地產(chǎn)企業(yè)將自身的風(fēng)險“轉(zhuǎn)嫁”給了千千萬萬個小股東。已有專家提出，要警惕這種“地產(chǎn)泡沫證券化”擴張模式放大我國的金融風(fēng)險。美國次級貸“打包”證券化放大了美國次級貸危機在全球的影響。對于房地產(chǎn)公司紛紛到股市融資、到土地市場高價拿地的現(xiàn)象，筆者以為也應(yīng)該給予關(guān)注。
當(dāng)然，IPO也好，增配股也好，這種直接的融資行為拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，避免過去大多依賴銀行貸款而使風(fēng)險過分集中在銀行的現(xiàn)象。在上市房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)由于土地儲備充分，未來幾年的業(yè)績預(yù)期向好，股價的價值支撐穩(wěn)定。
不過，任何市場都是有漲有跌，股市樓市“�！钡揭黄饡r，固然開發(fā)商、購房者和房地產(chǎn)股的投資者都皆大歡喜；而當(dāng)股市和樓市在未來不可避免地進入調(diào)整通道時，那些因為土地儲備多而抬高的房地產(chǎn)企業(yè)股價，那些因為股市融資多而抬高的地價，都將不可避免地進入調(diào)整通道。所以，未雨綢繆，當(dāng)股市和樓市由于資本而捆綁在一起時，我們應(yīng)以運動的、普遍聯(lián)系的觀點看待樓市的風(fēng)險。(許國萍)
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